股票配资论坛哪里找上市公司竞逐养老地产 盈利困局难破

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随着我国快速进入老龄化,养老产业作为朝阳产业逐渐崭露头角,养老地产随之受到各路资本关注。在最早进入这一领股票配资论坛哪里找域的险资身后,一批上市公司也随之介入。

昨日,金科股份在投资者关系平台上表示,公司将积极探索进入养老地产。而在此之前,已经有包括云南城投股票配资论坛哪里找、上实发展、中茵股份、保利地产等多家上市公司介入分羹。

尽管这一产业近来热闹非凡,但业内人士普遍意识到,近年来国内养老产业相关政策法规的缺失和不明晰,制约了养老地产的发展。目前各路资本在养老地产方面的试点项目虽多,但大规模体系发展尚未成型,盈利模式仍处于探索之中。

多家房企介入

同策咨询最新数据显示,预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为:自理老人床位数174万张~185万张左右,需要护理老人床位数30万张~32万张左右。按照一个项目最优床位数为400张计算,未来3年市场上将至少需要4500个项目的建设。因此,养老地产的市场空间十分可观。

这一庞大的市场早已吸引各路资本注意。最早对养老地产感兴趣的是保险公司,而在险资身后,另一支大军也加入了养老地产行业,这便是上市房企。

据不完全统计,国内已有超过30家房企开始拿地上马养老地产,而宣布有意进入这一领域的上市公司则超过80家。其中既有保利地产、万科这样的巨头,也有如远洋地产、凤凰股份这样的中小房企,参与者整体实力参差不齐。

而在近期,继云南城投、中茵股份高调宣布进军养老地产后,包括金科股份、上实发展也明确表示将养老地产列入重点业务领域。值得注意的是,资本市场对此反应热烈,中茵股份、云南城投股价近期都有不俗的表现。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,未来3年将会是中国养老地产重要发展时机,在市场机会与房企转型的推动下,预计未来3年将成为中国养老地产的“爆发期”。

政策优惠不足

尽管“蛋糕巨大”,但依然有不少资金仍在观望。深圳某大型房地产基金内部人士表示,公司很早就关注养老地产,养老行业在国外一般都会有政府优惠政策,但是国内目前还没有切实的扶持政策,养老机构项目大都亏损或微利,所以公司迟迟不敢投资养老地产项目。

正如上述人士所言,目前养老地产正值起步阶段,受到较大约束。不少业内人士认为,由于目前养老地产投资模式给开发商带来的资金和经营压力均较大,同时又受到土地政策的限制,因此,要推进养老地产发展,政策优惠必不可少。除金融优惠政策外,还应结合养老地产的特点,出台相关土地供应政策及规范措施。

一家未参与养老地产的房企人士告诉记者,现行土地政策主要是两类,第一类是招拍挂,房企获得这类土地后如果用以建养老地产,成本将非常高,显然难以满足日益庞大的老年人的需求,也很难被市场接受。

“第二类是划拨,主要是政府部门给予扶持的养老院。如果企业和政府合作,想用划拨土地建设养老地产,则会面临土地开发融资受限的问题,如土地不能抵押贷款,这大概也是有些房企犹豫是否进入的原因之一。”上述人士坦言。

盈利模式模糊

“我们公司目前还只有投资意向,合作规模、合作模式等还在探讨中。”一家近期宣布进入养老地产领域的房企董秘称。

据了解,目前仅有万科、保利地产等少数房企试点的养老地产项目投入运营。目前养老地产的盈利模式仍是各开发商未突破的瓶颈,盈利难题导致不少房企停留在“卖养老房子”的阶段,养老所需的家政、餐饮、娱乐、休闲、康复、医疗、陪护等服务却仍未发展起来。

例如,万科于2010年宣布在北京房山窦店试点养老地产项目“万科幸福汇”,并表示将采用租、售并举两种养老地产模式,为万科布局养老地产铺路。

然而,在总规模达1226户的幸福汇项目中,作为养老地产试点的房源仅有146套,占比仅11.9%。

而作为保利地产开启养老模式的打头股票配资论坛哪里找阵项目——保利西塘越,虽规划有9000平方米的国际化理疗中心,内设专业护理团队,旨在为上海的业主们提供优质的养生、养老服务,但其项目毫不隐晦地打出“上海南首席度假养生投资产品”的旗号,吸引外来投资客。

国泰君安近期的一份研报指出,养老地产专业性要求较高,目前盈利模式仍有待明晰,且现存的各种盈利模式都有一定的问题,这也为现金回流带来一定压力。

前述房地产基金人士坦言,现在有些养老地产项目销售情况看起来不错,但入住率较低,导致开发商原本为入住者设置的服务设施很难盈利,“现在养老地产很大程度上沦为房企为获取优惠拿地、险资进军不动产以及地方政府获取财政补贴的敲门砖”。